Возможность использования помещений, в том числе жилых, в предпринимательской деятельности – для размещения юридического адреса, осуществления производственной деятельности — является одним из наиболее актуальных вопросов, волнующих учредителей создаваемых фирм, действующие организации, а в некоторой степени и индивидуальных предпринимателей Республики Беларусь.

В настоящей статье даются ответы на некоторые вопросы, с которыми сталкиваются предприниматели, желающие использовать помещения в предпринимательской деятельности. 

 

1. Понятие места нахождения (юридического адреса) юридического лица.

1.1. Основные нормативные правовые акты, касающиеся регулирования вопросов размещения юридических лиц и осуществления производственной деятельности (оказания услуг, выполнения работ).

• Декрет Президента Республики Беларусь от 16.01.2009 N 1 «О государственной регистрации и ликвидации (прекращении деятельности) субъектов хозяйствования» (вместе с «Положением о государственной регистрации субъектов хозяйствования, «Положением о ликвидации (прекращении деятельности) субъектов хозяйствования») (далее – Декрет №1, Положение о государственной регистрации); 
• Гражданский кодекс Республики Беларусь (далее – ГК);
• Жилищный кодекс Республики Беларусь (далее ЖК);
• Кодекс Республики Беларусь об административных правонарушениях (далее – КоАП);
• Налоговый кодекс Республики Беларусь (далее – НК);
• Закон Республики Беларусь «О государственной регистрации недвижимого имущества, прав на него и сделок с ним» (далее – Закон о государственной регистрации недвижимого имущества);
• Закон Республики Беларусь  «О совместном домовладении» (далее – Закон о совместном домовладении);
• Закон Республики Беларусь «О крестьянском (фермерском) хозяйстве» (далее – Закон о КФХ);
• Указ Президента Республики Беларусь от 25 сентября 2009 г. № 479 «О переводе жилых помещений в нежилые и внесении изменения в Указ Президента Республики Беларусь от 16 марта 2006 г. №152» (далее – Указ №479);
• Постановление Совета Министров Республики Беларусь от 25.08.1999 №1332 «Об упорядочении расчетов населения за пользование жилыми помещениями и коммунальными услугами» (далее – Постановление №1332);
• Разъяснительное письмо Минжилкомхоза, Минфина, Минэкономики и МНС «О возмещении ЧУПами затрат» 20 марта 2009 г. N 06-20/47/03-2-9/173/24-03/692/2-2-13/1328 (далее – Разъяснительное письмо о возмещении ЧУПами затрат). 

 

1.2. Понятие места нахождения (юридического адреса).

Для убеждения в актуальности вопроса о значении юридического адреса приведем пример из зарубежной практики. В США множество компаний образуются и имеют юридический адрес в штате Делавэр. Корпоративное право этого штата отличается наибольшей «либеральностью», например, учреждение компании возможно даже по факсу или телефону. На протяжении всего времени существования фирмы она может не иметь никакого фактического отношения к самому этому штату, за исключением лиц, уполномоченных в установленном порядке принимать документы адресуемые фирме. В Делавэре сейчас зарегистрировано более половины крупнейших промышленных компаний США.

В описанной ситуации понятие «юридический адрес» привязано к понятию «место регистрации»: где предприятие было зарегистрировано (создано), там и находится его юридический адрес.

Белорусским законодательством понятие «юридический адрес» фиксируется в нескольких взаимосвязанных категориях: юридический адрес,  место нахождения юридического лица, место размещения юридического лица, место государственной регистрации юридического лица. По сути, все эти понятия именуют тот адрес, который отражен в учредительных документах юридического лица и по которому находятся его органы управления.

ГК использует понятие место нахождения юридического лица. Согласно статье 50 ГК «место нахождения юридического лица определяется местом нахождения его постоянно действующего исполнительного органа (административно-территориальная единица, населенный пункт, а также дом, квартира или иное помещение, если они имеются), а в случае отсутствия постоянно действующего исполнительного органа — иного органа или лица, имеющих право действовать от имени юридического лица без доверенности».

В Положении о государственной регистрации  для определения юридического адреса используются такие понятия как «место нахождения», «местонахождение» и «место размещения». Также закреплено правило, согласно которому государственная регистрация юридического лица производится по месту его нахождения (п. 4 Положения о государственной регистрации субъектов хозяйствования).

Таким образом, белорусское законодательство исходит из того, что юридический адрес организации зависит от его «реального» места нахождения, т.е. места нахождения его руководящих органов.

НК использует также понятие «место нахождения организации», внося при этом некоторые разъяснения. Так согласно статье 15 НК:

«1. Местом нахождения организации (за исключением простого товарищества) признается место ее государственной регистрации, если иное не установлено настоящей статьей.

…

2. При отсутствии (бездействии) места государственной регистрации местом нахождения организации признается место нахождения ее высшего органа управления (место, где осуществляются его полномочия в соответствии с уставом или иными учредительными документами).

При отсутствии (бездействии) высшего органа управления местом нахождения организации признается место, где осуществляются полномочия ее постоянно действующего исполнительного органа управления (администрации, дирекции, правления, централизованной бухгалтерии или иного подобного органа, осуществляющего оперативное финансовое управление этой организацией).

При отсутствии (бездействии) исполнительного органа управления местом нахождения организации признается место, где принимаются решения по вопросам создания, ликвидации и реорганизации этой организации, изменения состава ее учредителей (участников), увеличения или уменьшения размеров уставного фонда, приобретения или отчуждения ее имущества и другим существенным вопросам управления организацией, либо место, в котором находятся основные бухгалтерские документы организации, либо место жительства ее руководителя, учредителя или участника».

Таким образом, налоговое законодательство идет еще дальше в вопросе конкретизации реального места нахождения юридического лица, не ограничиваясь презумпцией нахождения юридического лица по адресу, указанному в учредительных документах.

Для целей налогового законодательства местом нахождения юридического лица (вне зависимости от его организационно-правовой формы) может признаваться место жительства руководителя, учредителя или участника, т.е. жилое помещение.

Само понятие «юридический адрес» также встречается в белорусском законодательстве, в частности, в статье 23.19. КоАП «Непредставление информации об изменении юридического адреса», в ХПК (статьи 354, 355), Законе Республики Беларусь «О потребительской кооперации (потребительских обществах и их союзах) в Республике Беларусь», Законе Республики Беларусь «О ценных бумагах и фондовых биржах», Законе Республики Беларусь «О политических партиях», Законе Республики Беларусь «Об общественных объединениях» и иных нормативных правовых актах.

Чем отличается адрес юридический от адреса почтового? С юридическим адресом связано множество правовых последствий, как то: определение органов, на учете в которых должен состоять субъект хозяйствования; правовой режим, в случае, если для предприятий, зарегистрированных на какой-либо территории, предоставлены определенные преференции, или наоборот ограничения. Таким образом, юридический адрес служит не только для определения «места связи» с юридическим лицом, но и для определения органов государства, с которыми это юридическое лицо обязано контактировать в процессе своей деятельности, особенностей его правового положения, если такие предусмотрены для данной территории, определение места заключения договора, места исполнения обязательств (в случаях предусмотренных ГК).

Закрепленная законодательством привязка юридического адреса к месту нахождения органов управления организации делает возможной «миграцию» юридического лица. Так, например, в случае, когда юридическое лицо сталкивается с некомпетентностью либо предвзятым отношением к нему со стороны тех или иных территориальных государственных структур,  есть вариант найти себе юридический адрес в другой административно-территориальной единице (далее – АТЕ).

При этом, однако, организация подпадает под более пристальный взгляд контролирующих органов. Неоднократные (два и более раза) снятие с учета и постановка на учет в разных налоговых органах (миграция между налоговыми органами) в течение трех лет является одним из критериев повышения категории риска, согласно новой системе осуществления контрольной деятельности в Республике Беларусь.

 

1.3. Обязанность иметь юридический адрес

Любое юридическое лицо Республики Беларусь, вне зависимости от его организационно-правовой формы, обязано иметь юридический адрес. Данное заключение основывается на следующих принципиальных моментах:

1) Согласно п. 2 ст. 48 ГК: «В учредительных документах юридического лица должны определяться… место его нахождения…». При регистрации юридического лица учредителями представляется его устав, который должен соответствовать требованиям законодательства, т.е. содержать, в том числе, указание на юридический адрес организации.

2) При государственной регистрации юридического лица требуется указание юридического адреса непосредственно в заявлении о государственной регистрации.

3) В заявлении учредитель подтверждает, что порядок создания юридического лица (в том числе требование абз. 3 п. 12 Положения о государственной регистрации об определении предполагаемого места нахождения) соблюден.

При этом, исходя из положения статьи 50 ГК, юридическим адресом может быть указание лишь на административно-территориальную единицу и населенный пункт, в котором размещается юридическое лицо.

Указание конкретного почтового адреса при государственной регистрации, тем не менее, имеет очевидный практический смысл для юридического лица, которое создается для реального осуществления хозяйственной деятельности. Эти сведения необходимы для нормального взаимодействия с контрагентами и государственными структурами. При внесении в Единый государственный регистр юридических лиц и индивидуальных предпринимателей (далее – ЕГР) сведения о местонахождении юридического лица становятся общедоступными, а также имеют свойство публичной достоверности. Если при регистрации сообщаются сведения о юридическом адресе, не соответствующие действительности, это наносит ущерб не столько государству, сколько гражданскому обороту в целом. Это является основанием для признания государственной регистрации недействительной.

Нынешняя система государственной регистрации юридических лиц создает определенный простор для учредителей в плане вариантов указания юридического адреса при подаче документов на государственную регистрацию. Положение о государственной регистрации закрепляет требование об определении до государственной регистрации «предполагаемого» места размещения юридического лица.

Так, В.В. Галич и И.С. Латышев, отмечают, что «теоретически учредителям теперь можно будет не утруждать себя до подачи документов на гос. регистрацию поисками «юридического адреса» и получением гарантийного письма на него. При регистрации в качестве «предполагаемого» места размещения можно указать любой адрес, зарегистрироваться по нему, потом найти подходящий офис, заключить договор аренды на него и уведомить регистрирующий орган о смене местонахождения»[1].

Все же для подстраховки рекомендуется до подачи документов в регистрирующий орган заручиться гарантийным письмом, в качестве доказательства, что данные, указанные в заявлении не взяты с потолка, и учредитель на самом деле приложил некоторые усилия для определения предполагаемого места размещения организации.

 

1.4. Требования к юридическому адресу.

1.4.1. Минимальные размеры и иные требования к помещениям, занимаемым под юридический адрес.

Согласно п. 2 статьи 50 ГК минимальная единица площади для юридического адреса – квартира или иное помещение. На наш взгляд под понятием «помещение» следует понимать именноизолированное помещение,. Согласно ст. 1 Закона «О государственной регистрации недвижимого имущества» под изолированным помещением понимается «внутренняя пространственная часть капитального строения (здания, сооружения), отделенная от других смежных частей строения перекрытиями, стенами, перегородками, имеющая самостоятельный вход из вспомогательного помещения (вестибюля, коридора, галереи, лестничного марша или площадки, лифтового холла и т.п.) либо с территории общего пользования (придомовой территории, улицы и т.п.) непосредственно или через другие помещения, территорию путем установления сервитута, назначение, местонахождение внутри строения, площадь которой описаны в документах единого государственного регистра недвижимого имущества, прав на него и сделок с ним. Изолированное жилое помещение может иметь вход из подсобного помещения (коридора, прихожей и т.п.)»

Таким образом, почтового ящика, несколько квадратных метров в помещении либо что-то иное, чем описанное выше изолированное помещение, для размещения юридического адреса не достаточно.

Следует обратить внимание на то, что на практике складываются ситуации, когда, например, организация указывает в учредительных документах в качестве юридического адреса какое-либо помещение (пом. 2Н), а затем передает в аренду часть этого помещения (офис, кабинет) другому субъекту хозяйствования. Таким образом, организация размещается уже не в помещении 2Н, а в кабинете 3 помещения 2Н, в то время как кабинет 1 и 2 – сдает в аренду другим лицам. В подобной ситуации мы рекомендуем уведомить соответствующие органы о смене юридического адреса, с указанием конкретных помещений внутри первоначально зарегистрированного адреса (например, не «помещение 2Н», а «помещение 2Н, каб. 3»).

Что касается метража помещения, то каких-либо минимальных условий не содержится. Однако существует целый ряд строительных, санитарных, противопожарных требований к помещениям. В них закрепляются требования по размерам (объему и площади) рабочего места на одного сотрудника. В частности для административных помещений в соответствии с  СНБ 3.02.03-03 «Административные и бытовые здания», утвержденными приказом Министерства строительства и архитектуры Республики Беларусь от 28.07.2003 N 142,  площадь помещений следует принимать из расчета 4 кв.м на одного работника управления.

Как только по юридическому адресу начинает осуществляться деятельность с привлечением хотя бы одного работника (например, секретаря), к помещению, в котором размещено юридическое лицо, предъявляются требования целого ряда технических нормативных правовых актов, касающихся обеспечения безопасных условий труда на рабочем месте (обязанность обеспечивать здоровые и безопасные условия труда закреплена статьей 55 Трудового кодекса Республики Беларусь). Среди норм данных ТНПА есть не только требования по размерам рабочих мест, но и ряд других нормативов, соблюдение которых должно обеспечиваться субъектами хозяйствования (уровень шума, инсоляция, температура в помещении и т.д.).

1.4.2. Тип помещения.

По общему правилу местом нахождения юридического лица любой организационно-правовой формы может служить нежилое помещение. Что касается размещения организации в жилом помещении, то этот вопрос будет рассмотрен нами далее в отдельном пункте.

Нежилые помещения могут использоваться для осуществления производственной деятельности.  В данном случае юридический адрес предприятия и место осуществления им производственной деятельности могут совпадать. В тоже время, предприятие может иметь несколько производственных помещений (цехов, складов, торговых точек и т.д.), в том числе в других населенных пунктах, но это никак не будет влиять на его юридический адрес (даже если возникает ситуация, когда по юридическому адресу «Витебская область, Глубокский район, Уделовский сельсовет, д. Залеськи, ул. Зелёная, д. 35» будет находиться только руководитель предприятия, а все производственные объекты будут размещены в г. Минске).

Помещение может являться нежилым как изначально, так и в результате перевода его из жилого в нежилое. Ранее перевод жилых помещений в нежилые предусматривался только в отношении помещений, непригодных для проживания. Однако в целях создания дополнительных условий для развития предпринимательской деятельности Президент Республики Беларусь 25 сентября 2009 г. издал Указ № 479, которым детально регламентирован порядок перевода жилых помещений в нежилые вне зависимости от пригодности их для проживания. Согласно Указу допускается переводить в нежилые:

• одноквартирный жилой дом
• жилое помещение в одноквартирном жилом доме;
• жилые помещения в блокированном жилом доме;
• жилые помещения, расположенные на первом этаже многоквартирного жилого дома.

Существуют, однако, ограничения по тем объектам, которые можно разместить в таких помещениях. В помещениях, переведенных в нежилые на основании Указа № 479, не допускается размещение:

• промышленных производств,
• объектов, которые являются источниками выделения вредных веществ, шума и вибрации в размерах, превышающих установленные нормативы, оказывают негативное влияние на показатели качества окружающей среды, условия проживания в жилом доме других граждан и могут привести к распространению инфекционных заболеваний.

Для помещений в одноквартирном доме Указ № 479 предусматривает список объектов, которые хотя и подпадают под названные выше запреты, однако могут быть размещены в одноквартирном доме. К ним относятся: пункты приема посуды, специализированные рыбные или овощные магазины; бани, сауны, химчистки и прачечные; дискотеки и др.

Условиями перевода помещения в нежилое являются:

• помещение должно быть изолированным,
• должно быть получено согласие на перевод от третьих лиц, чьими правами обременено право собственности на данное помещение (такими правами могут быть, например, сервитут, ипотека, доверительное управление, аренда, безвозмездное пользование),
• к жилому помещению должен быть доступ без использования вспомогательных помещений многоквартирного жилого дома или такой доступ технически возможно оборудовать,
• в жилом помещении не должны быть зарегистрированы по месту жительства или пребывания граждане, за исключением случая, когда в одноквартирном жилом доме либо квартире сохраняются иные жилые помещения и имеется согласие проживающих в них совершеннолетних граждан на осуществление перевода жилого помещения в нежилое, а также согласие органов опеки и попечительства (если в жилом помещении проживают или имеют право на проживание несовершеннолетние),
• перевод жилого помещения в нежилое должен соответствовать правилам градостроительства, природоохранным, санитарным, противопожарным и иным требованиям технических нормативных правовых актов.

 

Как видим, законодательство ставит ряд условий, ограничивающих перевод жилых помещений в нежилые. Кроме тех ограничений, которые напрямую содержатся в Указе № 479, следует учитывать требования целого ряда ТНПА, устанавливающих ограничения для выполнения тех или иных видов деятельности.

Указом установлена процедура перевода, закреплены условия перевода, основания для отказа в переводе, отмены решения о переводе – в целом перевод помещений достаточно подробно урегулирован.

Процедура перевода включает в себя подачу заявления и необходимого пакета документов в местный исполнительный и распорядительный орган, рассмотрение исполкомом документов в течение 15 календарных дней (месяца, в случае за­проса докумен­тов и (или) сведений от других государственных органов, иных организаций) и принятие решения о переводе жилого помещения в нежилое либо об отказе в переводе (по основаниям, предусмотренным Указом). Кроме заявления, необходимы также:

• технический паспорт и документ, подтверждающий право собственнос­ти на жилое помещение
• домовая книга (при ее наличии) – в случае перевода в нежилое или сноса одноквартирного, блокированного жилого дома
• письменное согласие всех собствен­ников жилого помещения, находящегося в общей собственности
• письменное согла­сие совершен­но­летних граждан, проживающих в жилом помещении, – если при переводе жилого помещения в не­жилое в одноквар­тирном жилом доме или квартире со­храняются иные жилые помещения
• письменное со­гла­сие третьих лиц – в случае, если право собственности на переводимое (сно­симое) жилое поме­щение обременено правами третьих лиц[2]

В случае принятия решения о переводе помещения в нежилое необходимо также зарегистрировать изменение назначения недвижимого имущества в органах по государственной регистрации недвижимого имущества, прав на него и сделок с ним.

Процедура перевода является бесплатной. Очевидно, что перевод помещения из жилого в нежилое имеет смысл  лишь тогда, когда, кроме размещения юридического адреса организации, в помещении планируется осуществлять также производственную деятельность.

Наряду с рассмотренной процедурой перевода жилых помещений в нежилые сохраняется также перевод в нежилые жилых помещений, признанных непригодными для проживания.

 

2. Размещение юридического адреса в жилом помещении.

2.1. Условия для размещения юридического адреса в жилом помещении.

Жилое помещение по общему правилу не может служить местом размещения юридического лица. Это обусловлено требованием статьи 8 ЖК, предусматривающей целевое использование жилого помещения — для проживания граждан.

Однако действующим законодательством предусмотрены исключения из данного правила в зависимости от пригодности либо непригодности жилого помещения для проживания в нем граждан, а также организационно-правовой формы юридического лица. 

Если жилое помещение пригодно для проживания, то в нем могут быть размещены:

 

Частные унитарные предприятия, при соблюдении учредителем следующих требований (п. 5 Положения о государственной регистрации): 

1) без осуществления производственной деятельности (выполнения работ, оказания услуг); размещение в таком жилом помещении офиса (сотрудников) созданного ЧУП будет являться нарушением. В этом случае необходимо арендовать нежилое помещение административного назначения.

2) жилое помещение принадлежит учредителю на праве собственности (находится в долевой или совместной собственности) либо учредитель постоянно проживает в жилом помещении (за исключением жилого помещения государственного жилищного фонда), о чем свидетельствуют отметка в документе, удостоверяющем личность, либо сведения в карточке регистрации (домовой книге). Обращаем внимание, что согласно данной норме Положения временная регистрация не дает право размещать юридический адрес в квартире.

3) согласие собственника (сособственника) жилого помещения частного жилищного фонда, а также всех совершеннолетних членов семьи собственника (и членов семьи сособственников), проживающих в этом помещении;

4) с собственника жилого помещения взимаются плата за коммунальные услуги и иные платежи, связанные с эксплуатацией такого помещения,  обеспечивающие полное возмещение экономически обоснованных затрат на их оказание (более подробно об оплате коммунальных услуг – далее);

5) размещение юридического лица возможно только в квартире или доме, но не в одной из комнат квартиры или дома, поскольку Положение о государственной регистрации позволяет размещать ЧУП только в данных помещениях.

 

Крестьянские (фермерские) хозяйства, при условии: 

жилое помещение принадлежит главе фермерского хозяйства на праве собственности (в том числе на праве долевой или совместной собственности) либо является его постоянным местом жительства (статья 7 Закона о КФХ).

 

Юридические лица иных организационно-правовых форм могут разместить свой юридический адрес в жилом помещении, при условии соблюдения одновременно следующих требований: 

1. только в одноквартирных, блокированных жилых домах или их частях;

2. по согласованию с местными исполнительными и распорядительными органами;

3. с  соблюдением правил градостроительства, норм санитарной гигиены и противопожарной безопасности.

 

Если жилое помещение непригодно для проживания, то юридический адрес в нем могут разместить юридические лица любой организационно-правовой формы, при условии проведения описанной ниже процедуры.

 

На основании заключения постоянно действующей межведомственной комиссии местный исполком должен  принять решение о признании жилого помещения не соответствующим санитарным и техническим требованиям, непригодным для проживания.  На основании данного заключения исполком принимает решение о переводе жилого помещения в нежилое.

Изначально помещение обследуется на предмет соответствия установленным для проживания санитарным и техническим правилам[3]. Для жилых помещений в зависимости от значимости и наличия дефектов устанавливаются две категории санитарно-технического состояния:

к первой категории относятся жилые помещения, пригодные для проживания, но не соответствующие санитарным и техническим требованиям;

ко второй категории относятся жилые помещения, непригодные для проживания.

В случае невозможности устранения имеющихся дефектов жилых помещений первой категории, постоянно действующие межведомственные комиссии вносят предложения исполкому о признании указанных жилых помещений не соответствующим санитарным и техническим требованиям, предъявляемым к жилым помещениям, и непригодными для проживания.

Местный исполком рассматривает представленные постоянно действующей межведомственной комиссией материалы и принимает решение относительно пригодности жилого помещения для проживания.

 

2.2.            Оплата коммунальных услуг ЧУП, зарегистрированными в жилом помещении.

Размещение ЧУП в жилом помещении ведет к увеличению затрат на оплату коммунальных платежей. Согласно п. 1.6-1 Постановления 1332 собственником жилого помещения, использующим его в соответствии с законодательством для местонахождения частного унитарного предприятия, плата за техническое обслуживание жилого дома и коммунальные услуги осуществляется с даты государственной регистрации данного предприятия по установленным законодательством Республики Беларусь тарифам, обеспечивающим полное возмещение экономически обоснованных затрат на их оказание.

Минжилкомхозом, Минфином, МНС и Минэкономики Республики Беларусь проработан механизм оплаты частным унитарным предприятием коммунальных услуг, и иных платежей, а также порядок отнесения этих расходов на затраты данного предприятия (Разъяснительное письмо «О возмещении ЧУПами затрат»).

Организация, осуществляющая эксплуатацию жилищного фонда, в «счет-квитанции» по начислению платы за жилищно-коммунальные услуги после итоговой строки «Итого начислено» указывает отдельной строкой «в т.ч. за местонахождение частного унитарного предприятия»сумму для возмещения частным унитарным предприятием затрат собственнику квартиры.

В свою очередь собственник квартиры, предоставивший ее для регистрации частного унитарного предприятия, вправе письменно обратиться с заявлением произвольной формы к частному унитарному предприятию, предоставив оригинал оплаченной «счет-квитанции».

Частное унитарное предприятие возмещает расходы за текущий период (месяц) собственнику жилого помещения наличными денежными средствами или в безналичном порядке. После возмещения данной суммы собственнику жилого помещения, частное унитарное предприятие может отнести при необходимости, данную сумму на затраты, учитываемые при налогообложении, включив их в себестоимость работ (товаров, услуг). Сумма средств, полученная собственником жилого помещения, как возмещение затрат, не учитывается как дополнительный доход собственника и не указывается в его декларациях о доходах.

 

Справочно:

Тарифы на услуги по техническому обслуживанию жилых домов и цены и тарифы на коммунальные услуги, обеспечивающие полное возмещение экономически обоснованных затрат на их оказание
	Единица измерения	Тариф (цена), рублей
услуги по техническому обслуживанию жилых домов	1 кв. метр общей           площади жилого помещения в месяц	970,0
тепловая энергия для нужд отопления и горячего водоснабжения	1 Гкал	145326,0
холодное водоснабжение	1 куб. метр	2600,0
Канализация	1 куб. метр	2320,0
вывоз и обезвреживание твердых бытовых отходов	1 куб. метр	9431,5
пользование лифтами	с одного проживающего в месяц	4690,0

 

Законодательством не предусмотрена обязанность частного унитарного предприятия либо его учредителя уведомлять организацию, осуществляющую эксплуатацию жилищного фонда, о государственной регистрации частного унитарного предприятия в жилом помещении (квартире, жилом доме).

Сведения о регистрации частного унитарного предприятия в жилом помещении (квартире, жилом доме) должны поступать в ЖЭС одним из следующих способов:

1) как правило, один раз в месяц администрация района г. Минска после получения выписки с ЕГР уведомляет ЖЭС о регистрации частного унитарного предприятия в соответствующем жилом помещении;

2) ЖЭС ежемесячно запрашивает у регистрирующего органа информацию о регистрации частных унитарных предприятий в жилых помещениях (квартирах, жилых домах) (подобная практика имеет место, например, в Центральном районе г. Минска).

В любом случае, плата за техническое обслуживание жилого помещения, являющегося местонахождением частного унитарного предприятия, и коммунальные услуги должны уплачиваться в повышенном размере с даты государственной регистрации данного предприятия. Иными словами, если предприятие было зарегистрировано в апреле, а сведения о регистрации предприятия ЖЭС получил только в июне, то это не означает, что собственник жилого помещения освобождается от платы за техническое обслуживание жилого помещения и коммунальные услуги за апрель и май. Оплату за техническое обслуживание жилого помещения и коммунальные услуги за указанные месяцы необходимо в любом случае произвести в июне и по ставкам, утвержденным законодательством для случаев размещения предприятия в жилом помещении.

На практике описанная процедура введена не во всех ЖЭСах и мы рекомендуем отправлять в ЖЭС от имени учредителя письмо с уведомлением о размещении юридического адреса в жилом помещении.

Что касается индивидуальных предпринимателей, то в отличие от частных унитарных предприятий факт их государственной регистрации не является основанием взимания с них коммунальных услуг и иных платежей в повышенном размере. Кроме того, индивидуальных предприниматель не наделяется правом учитывать оплату коммунальных платежей в составе расходов при исчислении подоходного налога с доходов от осуществления предпринимательской деятельности.

 

3. Вопросы государственной регистрации юридических лиц по месту нахождения и изменения их юридического адреса.

3.1. Документы на юридический адрес, необходимые при создании юридического лица.

Государственную регистрацию создаваемого юридического лица проводит государственный орган, к территориальной подведомственности которого будет относиться организация, исходя из её предполагаемого места размещения.

Поскольку в качестве регистрирующих органов указываются областные и Минский городской исполнительный комитеты, то изначально при государственной регистрации по сути имеет значение лишь информация об области, в которой создается организация. В заявлении о государственной регистрации, однако, содержатся графы для указания более точных данных о юридическом адресе: почтовый индекс, район, город, сельский населенный пункт, улица, дом, корпус, квартира (офис), телефон/факс, тип помещения. Указание данных сведений необходимо для достижения следующих задач:

обеспечение ЕГР информацией о конкретном месте нахождения организации, что расширяет информационную составляющую ЕГР;

получение необходимой информации для постановки создаваемого юридического лица на учет в соответствующих государственных органах и организациях через АИС «Взаимодействие».

Кроме того, областные и Минский городской исполнительный комитеты наделены правом делегировать часть своих полномочий по государственной регистрации местным исполнительным и распорядительным органам более низкого уровня (например, администрации районов в г. Минске). В такой ситуации без точного указания юридического адреса невозможно определить компетентный регистрирующий орган.

Как уже упоминалось выше, при государственной регистрации учредители представляют устав организации, который должен соответствовать требованиям законодательства, в том числе содержать сведения о месте нахождения юридического лица.

Список документов, необходимых для государственной регистрации юридического лица, является исчерпывающим. Истребование от учредителей каких-либо иных документов запрещается.

Однако процедура создания (а не только государственной регистрации) юридического лица предполагает необходимость наличия у организации определенного перечня документов сверх того, что требуют регистрирующие органы. К таким документам относятся гарантийное письмо и согласие собственника на размещение в жилом помещении ЧУП.

Гарантийное письмо по своей природе является не более чем одним из видов информационных писем. В нем содержится сообщение арендодателя, адресованное регистрирующему органу  либо учредителю юридического лица и гарантирующее предоставление того или иного помещения создаваемому юридическому лицу после его государственной регистрации на условиях и в порядке, определяемом договором аренды. К гарантийному письму могут прилагаться копии свидетельства о государственной регистрации права собственности на недвижимое имущество, технического паспорта, выкопировки и т.д.

Важно понимать, что гарантийное письмо не является ни договором аренды помещения, ни предварительным договором, ни основанием для понуждения к заключению договора аренды. По сути, оно выполняет лишь информационно-доказательственную функцию:

информирует самого учредителя о варианте «предполагаемого» места размещения юридического лица, что позволяет ему более подробно определить его в заявлении о государственной регистрации юридического лица;

служит доказательством соблюдения учредителями порядка создания юридического лица, в частности, соблюдение требования об определении предполагаемого места размещения создаваемого юридического лица до подачи документов для государственной регистрации.

При планировании деятельности по созданию юридического лица рекомендуем соблюсти следующую последовательность: сначала согласовать наименование создаваемого юридического лица, а уже затем обращаться за гарантийным письмом. В таком случае в гарантийном письме можно указать точное наименование создаваемой организации, что в значительной степени повысит степень конкретности и доказательственной силы гарантийного письма.

В качестве примера гарантийного письма можем привести следующий образец:

 

Фирменный бланк арендодателя

____________________________________________________________________________________

 

(учредителю)

 

___.__.20__ №_____________

На №______ от ___.___._____

 

О гарантии предоставления помещения в аренду

 

Наименование арендодателя гарантирует предоставление в аренду под офис (с правом юридического адреса) нежилое помещение площадью __________ кв. м., расположенное по адресу: Республика Беларусь, 220141, г. Минск, ул.Ф.Скорины, д.44, комн.3.2., вновь создаваемому (фирменное наименование создаваемого юридического лица).

Помещение будет предоставлено предприятием после государственной регистрации (фирменное наименование создаваемого юридического лица) в порядке и на условиях, установленных договором аренды.

 

Приложение: _____________________________(копия техпаспорта, копия регистриационного удостоверения, копия выкопировки) на __ листах в 1 экз.

подпись, МП	ФИО

 

Согласие собственника и всех совершеннолетних лиц, проживающих в квартире, которая является местом размещения ЧУП, также представляет собой, прежде всего, доказательство соблюдения процедуры создания ЧУП. Кроме того, подписание письменного согласия позволяет избежать претензий и жалоб собственника (сособственника) и иных лиц по поводу нецелевого использования жилого помещения (соответственно защитить себя перед государственными органами, в которые эти жалобы будут направляться).

(регистрирующий орган)

(учредитель)

 

ЗАЯВЛЕНИЕ

 

Я, _____________________, дата рождения ____________г., место рождения ____________________________, паспорт ____________________, выдан ___________________ г. ____________________, личный номер _________________, проживающий по адресу: ______________________________________________________________, являюсь собственником квартиры/проживаю в квартире, расположенной по адресу________________________________________________________________, и не возражаю в предоставлении помещения в жилом доме по вышеуказанному адресу под юридический адрес ____________________________________________________.

___.___.20__ г.

 

 

3.2. Особенности указания места нахождения юридических лиц отдельных организационно-правовых форм.

 

3.2.1. Особенности указания места нахождения для крестьянского (фермерского) хозяйства.

 

Ранее для КФХ в отличие от ЧУП не устанавливалась возможность размещения юридического адреса в жилом помещении, в связи с чем возникал вопрос об указании места нахождения КФХ.

Позиция Минюста по данному поводу изложена на официальном сайте Минюста в рубрике вопросы-ответы по применению Декрета №1. По данному вопросу отмечается, что «общие нормы Гражданского кодекса Республики Беларусь предусматривают необходимость указания в уставе юридического лица сведений о помещении, в котором будет размещаться организация в случае, если такое помещение имеется. Поскольку земельный участок предоставляется в рамках конкретного населенного пункта (например, на хуторе), в случае отсутствия помещения, в уставе крестьянского (фермерского) хозяйства в качестве места его нахождения, будет указываться административно-территориальная единица, населенный пункт, сельский совет»[4].

Законом Республики Беларусь от 9 ноября 2009 г. № 55-З «О внесении изменений и дополнений в некоторые законы Республики Беларусь по вопросам государственной регистрации и ликвидации (прекращения деятельности) субъектов хозяйствования» были внесены изменения в Закон о КФХ, согласно которым для КФХ предоставляется возможность указывать в качестве юридического адреса жилое помещение главы хозяйства.

 

3.2.2. Особенности указания места нахождения для товарищества собственников во вновь строящемся здании.

 

Согласно действующей редакции Закона Республики Беларусь «О совместном домовладении» товарищество собственников (далее  — ТС) регистрируется соответствующим органом по месту нахождения недвижимого имущества совместного домовладения.

В тоже время, до государственной регистрации построенного здания в Едином государственном регистре недвижимого имущества (далее – ЕГРНИ), недвижимым имуществом, включаемым в состав совместного домовладения может являться только земельный участок, отведенный под строительство здания. Строящееся здание (пусть даже полностью построенное, но не зарегистрированное в ЕГРНИ) недвижимым имуществом не является.

Данная норма Закона противоречит Положению о государственной регистрации и ГК. Первый нормативный правовой акт указывает, что государственная регистрация юридического лица (в том числе и ТС) осуществляется по месту нахождения юридического лица (а не по месту нахождения его недвижимого имущества). ГК определяет место нахождения юридического лица местом  нахождения его постоянно действующего исполнительного органа (АТЕ, населенный пункт, а также дом, квартира или иное помещение, если они имеются).

Следовательно, местом нахождения ТС может быть не только место нахождения его недвижимого имущества, но и любое другое помещение, в том числе в другом населенном пункте (что представляется, однако, нецелесообразным, ввиду неудобства осуществления деятельности ТС после ввода здания в эксплуатацию и регистрации его в ЕГРНИ).

Так, например застройщик – строительная организация, расположенная в г. Минске, – может зарегистрировать ТС для управления возводимым им зданием в г. Глубокое, в одном из принадлежащих ему нежилых помещений в г. Минск (соответственно регистрирующий орган – администрация района в г. Минске, а не Глубокский райисполком). После регистрации здания в ЕГРНИ товарищество собственников может принять решение об изменении юридического адреса.

Таким образом, при государственной регистрации ТС застройщик вправе указать в качестве места нахождения юридического лица любое «юридически существующее» на момент государственной регистрации ТС помещение, а уже после регистрации вновь построенного здания уведомить регистрирующий орган об изменении юридического адреса и указать помещение в этом здании. Тем самым учредитель застрахует себя от признания государственной регистрации недействительной (ссылка на «предполагаемое» место размещения юридического лица не пройдет, поскольку нельзя предполагать разместить юридическое лицо в здании, существование которого само по себе еще только «предполагается»).

При этом в Уставе наряду с местом нахождения ТС можно сразу указать адрес недвижимого имущества, которым это ТС будет управлять (адрес строящегося здания согласно справке о присвоении почтового адреса).

 

3.3.            Некоторые вопросы изменения юридического адреса.

 

3.3.1. Понятие изменения юридического адреса.

 

Изменение юридического адреса влечет за собой изменение учредительных документов юридического лица, поскольку информация о месте нахождения юридического лица является обязательным пунктом учредительных документов организации.

Согласно п. 3 статьи 48 ГК процедура внесения изменений в учредительные документы юридического лица, по общему правилу, осуществляется в порядке государственной регистрации изменений в учредительные документы, а в случаях, установленных законодательными актами, — с момента уведомления органа, осуществляющего государственную регистрацию, о таких изменениях.

В случае изменения места нахождения юридического лица Положением о государственной регистрации как раз таки установлена возможность осуществления процедуры изменения места нахождения юридического лица через уведомление регистрирующего органа.

Обращаем внимание, что это касается лишь юридических лиц, на которые распространяется действие Положения о государственной регистрации. Для остальных организационно-правовых форм сохраняется необходимость государственной регистрации изменения учредительных документов.

Фактически в случае изменения юридического адреса через уведомление регистрирующего органа учредительные документы не изменяются,  достаточно иметь в делах организации экземпляр письма-уведомления об изменении места нахождения юридического лица с отметкой регистрирующего органа о получении.

Естественно, что в случае внесения иных изменений (наряду с юридическим адресом), а также если в самих учредительных документах организации закреплена обязанность внести в определенный срок изменения в учредительные документы, вместо уведомления следует обратиться за соответствующей регистрацией изменений (без направления дополнительно уведомления).

Положение о государственной регистрации устанавливает требование об уведомлении регистрирующего органа в течение 10 рабочих дней со дня изменения места нахождения.

Датой смены адреса является дата фактического изменения места нахождения (например, истечение срока аренды прежнего помещения). В то же время для третьих лиц (в том числе для ИМНС, ФСЗН и т.п.) изменения вступают в силу со дня государственной регистрации изменений в учредительных документах, либо уведомления регистрирующего органа, т.е. для них срок должен течь с даты получения регистрирующим органом уведомления об изменении юридического адреса.

Решение об изменении места нахождения (имеется в виду документально оформленное решение – протокол общего собрания, решение учредителя) может быть принято и ранее фактического «переезда», однако следует учитывать требование ФСЗН об уведомлении в течение 5 рабочих дней со дня принятия решения об изменении места нахождения.

 

3.3.2. Государственные органы и организации, которые необходимо уведомить об изменении места нахождения юридического лица.

 

1. регистрирующий орган (по новому месту нахождения юридического лица) в течение 10 рабочих дней со дня изменения места нахождения (ч.2 п.21 Положения о государственной регистрации; п. 15 Инструкции о порядке ведения Единого государственного регистра юридических лиц и индивидуальных предпринимателей, утв. Постановлением Минюста от 10.03.2009 г. №2),

2. ИМНС (по месту постановки на учет) в течении 10 рабочих дней со дня изменения места нахождения (пп.1.9.5. п.1 ст.22 НК),

3. ФСЗН (по месту постановки на учет) в течение 5 рабочих дней со дня принятия решения об изменении местонахождения юридического лица (п. 26 Положения об уплате обязательных страховых взносов, взносов на профессиональное пенсионное страхование и иных платежей в фонд социальной защиты населения министерства труда и социальной защиты, утв. Указом Президента Республики Беларусь 16.01.2009 № 40),

4. РУП «Белгосстрах» в течение 1 месяца со дня изменения места нахождения.

5. Банк: обязанности уведомить банк и срока такого уведомления законодательством не установлено, но, как правило, банки включают этот пункт в договор банковского счета.

Кроме того, при наличии лицензии необходимо в месячный срок со дня уведомления регистрирующего органа об изменении места нахождения юридического лица внести соответствующие изменения в лицензию.

 

4. Использование помещений для производства продукции (выполнения работ, оказания услуг)

Производственная деятельность может осуществляться только в нежилых помещениях.

Осуществление производственной деятельности (выполнение работ, оказание услуг) в жилом помещении, являющемся местонахождением частного унитарного предприятия, не допускается без перевода этого помещения в нежилое в порядке, определенном законодательством.

Это означает, что в жилом помещении, являющемся местонахождением частного унитарного предприятия, не допускается ремонтировать обувь, продавать товары, оказывать парикмахерские услуги и т.п. действия без перевода этого помещения в нежилое (порядок перевода был рассмотрен нами выше). В жилом помещении, являющемся местонахождением частного унитарного предприятия, должны, например, храниться документы частного унитарного предприятия, в нем может находиться руководитель предприятия.

Не допускается использование жилого помещения также для хранения товаров, например в случае, когда ЧУП или ИП занимается торговлей по образцам. Хотя в данном случае допускается осуществление торговли без организации торгового объекта, однако продавец должен иметь соответствующие нежилые помещения для хранения товаров (п. 7 Правил осуществления розничной торговли отдельными видами товаров и общественного питания, утв. Постановлением Совета Министров Республики Беларусь от 07.04.2004 г. N 384).

Существуют такие виды деятельности, которые на первый взгляд трудно отнести к производственной деятельности, в результате чего возникают вопросы о возможности их осуществления по месту нахождения ЧУП или ИП в жилом помещении. Например, ситуация, когда ЧУП или ИП занимаются разработкой программного обеспечения. ЖК не предусматривает каких-либо исключений в вопросе целевого использования жилых помещений для тех или иных видов деятельности. Поэтому разницы между написанием компьютерных программ и изготовлением шарикоподшипников с точки зрения жилищного законодательства нет. С другой стороны, доказать нецелевое использование жилого помещения в случае той же разработки программного обеспечения, на наш взгляд, крайне сложно (если вообще возможно) – особенно, в случае ИП или если программы разрабатывает учредитель ЧУП, который является также его директором.

Некоторое послабление в вопросе нецелевого использования жилого помещения предусмотрено ЖК относительно одноквартирных и блокированных жилых домов.

Блокированный жилой дом — это жилой дом, состоящий из двух и более квартир, вход в каждую из которых организован непосредственно с придомовой территории; одноквартирный жилой дом — это жилой дом, состоящий из одной квартиры, вход в которую организован с придомовой территории.

Условия легального нецелевого использования данных жилых домов следующие:

1. согласование с местным исполкомом.

Для принятия решения о согласовании использования не по назначению одноквартирных, блокированных жилых домов или их частей гражданин обязан представить в местный исполком следующие документы (п. 8.1.3 Перечня административных процедур):

• заявление;
• технический паспорт и документ, подтверждающий право собственности на одноквартирный, блокированный жилой дом или его часть;
• домовую книгу (при ее наличии);
• письменное согласие совершеннолетних членов семьи собственника одноквартирного, блокированного жилого дома или его части на использование жилого дома или его части не по назначению.

Рассмотрение документов осуществляется в течение 15 дней со дня подачи документов. Процедура является бесплатной.

2. соблюдение правил градостроительства, норм санитарной гигиены и противопожарной безопасности.

 

5. Ответственность за несоблюдение законодательства Республики Беларусь при использовании помещений в предпринимательской деятельности.

Законодательство Республики Беларусь содержит нормы, предусматривающие ответственность за нарушения, касающиеся вопросов юридического адреса.

Подобные нарушения могут возникнуть с первых дней существования организации. В частности, ситуация с указанием юридического адреса при регистрации.

Во-первых, информация о юридическом адресе должна соответствовать действительности.

Во-вторых, должен быть подтвержден процесс определения предполагаемого места расположения юридического лица до его государственной регистрации.

Конечно, в обеих ситуациях возникают вопросы о доказуемости нарушений (ведь формулировка о «предполагаемом» адресе предоставляет учредителям значительное пространство для маневра в вопросе размещения юридического лица). Однако, в случае, если нарушение будет установлено и доказано, последствия окажутся довольно серьезными – признание недействительной государственной регистрации юридического лица и взыскание доходов за весь период деятельности фирмы в госбюджет.

Указание в заявлении о государственной регистрации жилого помещения (когда отсутствуют рассмотренные выше условия) является нарушением требований законодательства в процессе создания организации. Поскольку учредитель в заявлении подтверждает, что установленный порядок создания юридического лица соблюден, следовательно, в заявлении он указывает недостоверные сведения, что влечет признание государственной регистрации недействительной.

До вступления в силу Декрета N 1 осуществление производственной деятельности в жилом помещении определялось как незаконное и запрещалось. В ч. 3 п. 5 Декрета Президента Республики Беларусь от 16.03.1999 N 11 «Об упорядочении государственной регистрации и ликвидации (прекращения деятельности) субъектов хозяйствования» устанавливалось, что незаконной является деятельность при осуществлении производственной деятельности (выполнении работ, оказании услуг) в жилом помещении, являющемся местонахождением частного унитарного предприятия, без перевода этого помещения в нежилое в порядке, установленном законодательством. Доходы, полученные от такой деятельности, взыскивались в местные бюджеты в судебном порядке.

Указанная норма в Декрет N 1 не перешла, и на данный момент ответственность за нецелевое использование жилого помещения (в том числе осуществление в нем производственной деятельности) определена в статье 21.16 Кодекса Республики Беларусь об административных правонарушениях:

«1. Нарушение правил пользования жилыми помещениями или содержания жилых и вспомогательных помещений жилого дома, конструктивных элементов и инженерных систем либо самовольные переоборудование или перепланировка жилых помещений, в том числе инженерных систем, без изменения несущей способности конструкций, а также использование не по назначению жилых помещений, пригодных для проживания, —

влекут наложение штрафа в размере от десяти до тридцати базовых величин, а на юридическое лицо — от тридцати до пятидесяти базовых величин».

 

Также административная ответственность предусмотрена за нарушение порядка изменения юридического адреса организации. Так, статья 23.19 КоАП устанавливает, что «непредставление должностным лицом или индивидуальным предпринимателем в установленный срок органу, проводящему регистрацию, информации об изменении юридического адреса – влечет наложение штрафа в размере от 10 до 20 базовых величин».

Кроме того, отдельно предусмотрено наказание за несообщение информации в налоговый орган. В частности, Статья 13.8. КоАП устанавливает, что «непредставление в установленный срок плательщиком, налоговым агентом, иным лицом в налоговый орган документов и иных сведений, которые они обязаны представлять в соответствии с налоговым законодательством или по запросу налогового органа для осуществления налогового контроля, в том числе совершенное должностным лицом юридического лица, -влечет наложение штрафа в размере десяти базовых величин с увеличением его на одну базовую величину за каждые три календарных дня просрочки представления документов и иных сведений, но не более тридцати базовых величин.

Хотя напрямую здесь не идет речи о непредставлении информации о юридическом адресе, однако согласно НК представление таких сведений является обязанностью плательщика, следовательно, будет иметь место нарушение, предусмотренное данной статьей. Правда согласно примечанию к этой статье «не является административным правонарушением, предусмотренным … непредставление в установленный срок плательщиком … в налоговый орган документов и иных сведений, которые они обязаны представлять в соответствии с налоговым законодательством, если установленный срок превышает два рабочих или календарных дня, а просрочка представления документов и иных сведений составила не более одного рабочего дня».

 

Для того, чтобы данные меры ответственности к Вам не применялись, призываем всех предпринимателей серьезно относиться к вопросам, рассмотренным в нашей статье. Надеемся, что наши рекомендации позволят Вам обезопасить себя от претензий, связанных с юридическим адресом Вашей фирмы.

[1] Комментарий к Декрету № 1 (новый порядок гос. регистрации)

[2] п. 8.1.5 Единого переченя административных процедур, осуществляемых государственными органами и иными государственными организациями в отношении юридических лиц и индивидуальных предпринимателей, утв. Постановлением Совета Министров Республики Беларусь от 14 февраля 2009 г. N 156 (далее – Перечень административных процедур).

[3] Порядок обследования помещений закреплен в Положении о порядке обследования состояния жилых помещений, признания их не соответствующими санитарным и техническим требованиям, предъявляемым к жилым помещениям, непригодными для проживания, утв. Постановлением Совета Министров Республики Беларусь 07.09.1999 №1392; условия признания жилого помещения несоответствующим санитарным и техническим правилам, непригодным для проживания установлены Постановлением Минжилкомхоза от 02.05.2000 г. №4 «Об утверждении условий, при которых жилые помещения признаются не соответствующими санитраным и техническим требованиям, предъявляемым к жилым помещениям, непригодными для проживания».

 

Лариса Кожич, руководитель отдела регистрации ООО «Юридическая группа «ВЕРДИКТ БАЙ» (с сентября 2012 года «Raidla Lejins & Norcous»)

Александр Буко, юрист отдела регистрации ООО «Юридическая группа «ВЕРДИКТ БАЙ»

По состоянию на июнь 2012г.