18 июля 2022 г. для белорусского бизнеса прогремел гром среди ясного неба – был принят Закон Республики Беларусь «Об изменении законов по вопросам рынка ценных бумаг» (далее — Закон).

Вопросам аренды в нем посвящены две куцые статьи:

— статья 4, которая приостановила действие до 1 января 2024 г. части второй пункта 1 статьи 298 Гражданского кодекса Республики Беларусь от 7 декабря 1998 г. (далее — ГК) и части второй статьи 11 Банковского кодекса Республики Беларусь от 25 октября 2000 г. в части права арендодателя определять в договоре размер арендной платы за пользование имуществом в сумме, эквивалентной определенной сумме в иностранной валюте.

— статья 5, которая предписала привести в соответствие с требованиями статьи 4 Закона договоры аренды, заключенные до вступления в силу статьи 4 настоящего Закона. Вступает в силу она с 23 сентября 2023 года, которая уже не за горами.

Эти статьи не содержат ни механизма изменений действующих договоров, ни перечня того, к чему можно и к чему нельзя привязывать арендную плату, ни ответа на вопрос, что будет с договорами аренды, которые до «Часа Х» в соответствие с Законом не приведут.

Отлаженный десятилетиями работы механизм определения арендной платы в одночасье был сломан. И сейчас стороны договоров аренды в спешном порядке ищут ему действенную замену, а госорганы – клепают письма-разъяснения для того, чтобы закрыть дыры куцего закона.

Я не буду рассматривать сложившуюся ситуацию с точки зрения «хорошо-плохо» или «правильно-неправильно». Ниже я дам свое мнение по наиболее важным вопросам этой темы.

Чтобы быть на связи, подпишитесь на мой Инстаграм и телеграм-канал.

К чему привязать ставку арендной платы?

Наиболее приемлемыми вариантами замены валютной привязки в договорах аренды на сегодняшний день видятся следующие:

1. Фиксированная арендная плата в белорусских рублях:

1.1. с правом арендодателя в одностороннем порядке изменять цену, к примеру, каждые 1-3-6-12 месяцев (или просто с указанием, что неограниченное количество раз в год);

1.2. с нормой о том, что каждые 1-3-6-12 месяцев стороны заключают новое допсоглашение о размере арендной платы.

Размер ставки в рублях каждый арендодатель будет определять для себя сам. Например, мой арендодатель поставил евро по курсу 2,7 при том, что курс сейчас 2,55… А некоторые арендодатели, как я слышал, ставят вообще 3,0.

 

2. Привязка к величинам, которые устанавливает государство: базовая величина, базовая арендная величина, бюджет прожиточного минимума, минимальная заработная плата и т.п.

При этом принято решение, что БАВ до апреля 2024 года изменяться не будет. А остальные величины изменяются довольно непредсказуемо. Поэтому данный вариант привязок, на мой взгляд, популярностью пользоваться вряд ли будет.

 

3. Привязка к цене других товаров: нефти, бензина, золота, криптовалюты, водки, бигмака и т.д. — у кого на что хватит фантазии 🙂

При этом Минэкономики в одном из своих разъяснений указало, что привязка арендной платы к цене нефти и золота недопустима, поскольку их цена формируется в валюте и будет иметь место опосредованная валютная привязка. К криптовалюте кстати тоже Минэкономики считает неправомерным привязывать арендную плату. Но на практике таких экзотических привязок я пока не встречал.

 

4. Привязка к финансовым показателям арендатора, например, в процентах от выручки или от прибыли.

При таком варианте – главное четко прописать механизм определения соответствующего показателя и права/обязанности сторон по проверке правильности его расчета.

 

5. Корректировка арендной платы на изменение индекса потребительских цен, уровень инфляции, изменение ставки рефинансирования Национального банка или иные аналогичные показатели.

 

6. Корректировка арендной платы в случае изменения курса валюты на оговоренный в договоре процент. Также некоторые крупные арендодатели уже успели предложить арендаторам платить им арендную плату по формуле: базовая ставка х к2/к1, где базовая ставка – это ставка арендной платы в рублях на дату подписания дополнительного соглашения, к1 – курс доллара на 01.09, к2 – курс доллара на первое число месяца, за который подлежит оплате арендная плата.

 

7. Привязка к у.е. (условным единицам), которые приравнять к доллару или евро.

 

Видел и такие предложения (п. 6-7) от коллег-юристов и компаний-арендодателей. Но здесь большой вопрос, как пойдет правоприменительная практика. Лично я предполагаю, что любые упоминания валюты в договорах аренды будут считаться нарушениями со всеми вытекающими последствиями. И здесь Минэкономики со мной солидарно))

 

На мой взгляд, самым действенным механизмом будет ручное регулирование ставки арендодателем (вариант 1). Но здесь главное – найти баланс между аппетитами арендодателя и интересами арендаторов и успех применения такого варианта будет зависеть от умения сторон договариваться. Вторым по действенности мне видится вариант 5, где корректировка делается на понятные обоим сторонам коэффициенты с четкими и утвержденными методиками расчетов. Но здесь нужно будет подробно прописать в договоре механику применения этого коэффициента: кто, где, когда его берет, кто делает расчет и определяет сумму к оплате т.д.

 

Можно ли привязывать к валюте иные платежи по договорам аренды?

Статья 4 Закона ограничила право арендодателя привязывать к валюте лишь арендную плату за пользование имуществом. Про остальные платежи по договорам аренды (обеспечительный платеж, оплата за коммунальные и эксплуатационные услуги и т.д.) в этой норме нет ни слова.

В связи с этим на практике уже возникли вопросы, можно ли привязывать к валюте иные платежи по договорам аренды.

С одной стороны, ответ на этот вопрос прост. Поскольку Закон этого не запрещает, значит на иные платежи по договорам аренды ограничение не распространяется и их можно привязывать к валюте. На этом основании высказывались предложения устанавливать номинальную ставку арендной платы в белорусских рублях, а ставку за коммунальные и эксплуатационные услуги – в валюте и скачки курсов нивелировать именно платой за услуги.

Но с другой стороны, судя по реакции того же Минэкономики как автора законопроекта, можно сделать вывод, что идея была отвязать от валюты все платежи по договорам аренды. В одном из писем, к примеру, Минэкономики указывает, что плата за коммунальные и эксплуатационные услуги – это составляющая арендной платы, поэтому привязывать ее к валюте также нельзя.

Данное мнение автора законопроекта не основано ни на законе, ни на правоприменительной практике, но…

Но может сложиться такая ситуация, что со временем в Закон внесут дополнения и тем, кто привяжет иные платежи по договорам аренды к валюте, как минимум, придется опять менять свои договоры.

Поэтому, несмотря на то, что сейчас Закон это допускает, все же необходимо определить целесообразность такой привязки.

 

Какой порядок действий?

ГК предусматривает, что если после заключения договора законодательство меняется, условия заключенного договора должны быть приведены в соответствие с законодательством. Сделать это можно путем заключения дополнительного соглашения к договору об изменении тех его пунктов, которые касаются определения ставки арендной платы и условий оплаты.

По идее, инициатором заключения и автором условий такого допсоглашения может выступать любая сторона. Но логично, что в 99,99% инициатива будет исходить от арендодателя, который определит новый подход и доведет его до всех своих арендаторов.

Итак, что делать арендодателю:

1. определиться с новым подходом к определению размера арендной платы;
2. подготовить соответствующее допсоглашение с арендаторами;
3. передать это допсоглашение на подпись арендаторам.

 

Что делать арендаторам:

1. изучить полученное допсоглашение;
2. определиться, устраивает ли вас новый подход к определению размера арендной платы;
3. если подход устраивает, подписать допсоглашение;
4. если подход не устраивает, то…

 

А вот здесь начинается самое интересное))

Арендатор не обязан подписывать предлагаемое арендодателем допсоглашение. Это его право. Поэтому он может просто игнорировать арендодателя либо сделать ему встречное предложение (оферту).

Соответственно, здесь уже арендодатель будет решать, соглашаться ли на встречное предложение арендатора или гнуть свою линию. Это тоже его право.

Если стороны придут к какому-то консенсусу, то подпишут допсоглашение и продолжат работать на новых условиях.

А если не придут, что тогда?

Тогда возможно два варианта:

1. ничего не делать и ждать 23.09;
2. требовать изменения договора в судебном порядке (п.2 ст. 422 ГК).

Но поскольку рассмотрение дела в суде до вступления решения в законную силу займет 2-4 месяца, то все равно актуальным становится вопрос…

 

Что будет 23.09, если договоры аренды не привести в соответствие с законом?

Я вижу такие возможные сценарии развития событий для договоров аренды недвижимости. Для движимого имущества цена договора не является существенным условием, поэтому там применимы не все варианты.

 

1. Договоры продолжат действовать, арендная плата зафиксируется в рублях по курсу на 22.09.
2. Договоры станут незаключенными.
3. Договоры станут ничтожными как не соответствующие законодательству.

 

Начну с варианта 3. Встречал его как в отдельных комментариях юристов, так и в письмах Минэкономики и Госкомимущества. Причем некоторые комментаторы даже считают, что такие договоры будут ничтожными как запрещенные законодательством и если стороны продолжат платить по ним, то полученное будет конфисковано в бюджет.

На мой взгляд, этот вариант из законодательства точно не вытекает (подробнее об этом напишу ниже, в следующем разделе статьи). Запрещенной сделки и конфискации здесь не будет. И законодательству если и будут не соответствовать, то исключительно пункты по ставкам арендной платы, но не договоры в целом.

 

Вариант 2. Цена договора аренды недвижимости является его существенным условием. Если до 23.09 валютная привязка в договоре изменена не будет, то с этого момента условие о цене не будет считаться согласованным. А если в договоре не согласовано хотя бы одно из его существенных условий, договор считается незаключенным.

Тоже видел комментарии, где сторонам договора, которых его условия не устраивают, предлагается ничего с договорами не делать. Тогда 23.09 они станут незаключенными и из них можно будет выйти без соблюдения сроков и процедур, предусмотренных самими договорами.

Теоретически такой вариант возможен. Но практически есть, как минимум, 2 нюанса. Во-первых, договор обычно признается незаключенным с даты его заключения. Нет практики, когда договор был-был заключенным, а потом — бах, и стал незаключенным. Во-вторых, незаключенным договор может быть признан судом. То есть, если одна сторона 23.09 скажет, что договор больше не действует и она его исполнять не будет, вторая сторона может подавать иск в суд и уже он будет решать, действует ли договор и должны ли стороны его исполнять.

Поэтому я бы не считал, что 23.09 договоры, где стороны не заключили дополнительные соглашения с исключением валютной привязки, автоматически перестанут действовать и стороны смогут их не исполнять.

 

Остается вариант 1 — договоры продолжат действовать, арендная плата фиксируется в рублях по курсу на 22.09. А изменить ставку арендной платы либо отказаться/расторгнуть договор несогласная сторона может на условиях, в порядке и сроки, предусмотренные договором.

Этот вариант вытекает из п.3 статьи 394 ГК и соответствующей судебной практики.

Указанная норма предусматривает, что в случаях, когда в возмездном договоре цена не предусмотрена и не может быть определена исходя из условий договора, исполнение договора должно быть оплачено по цене, которая при сравнимых обстоятельствах обычно взимается за аналогичные товары, работы или услуги.

По судебной практике, которую встречал я, в ситуациях, когда договор аренды прекращался, а арендатор продолжал пользоваться имуществом, суды взыскивали арендную плату по курсу на последний день действия договора.

Хотя здесь возможен и альтернативный подход судов – применение механизма расчета арендной платы, который установлен Указом Президента Республики Беларусь от 29 марта 2012 г. № 150 «О некоторых вопросах аренды и безвозмездного пользования имуществом» в отношении имущества, находящегося в государственной собственности.

Какой из подходов изберут суды, мы уже скоро узнаем.

Но в любом случае, на мой взгляд, самым реальным видится именно этот сценарий.

 

Про письма госорганов или Почему договоры не могут быть признаны недействительными?

По сети гуляют письма Минэкономики и Госкомимущества о том, что с 23.09 договоры аренды, которые не будут приведены в соответствие с изменившимся законодательством, станут недействительными. Обосновывается это ссылками на ст. 169 ГК о том, что сделка, не соответствующая требованиям законодательства, ничтожна.

Считаю нужным прокомментировать эти письма отдельно.

Во-первых, сложно понять, насколько эти письма реальны: письмо Госкомимущества даже не подписано, номеров на письмах нет.

Во-вторых, даже если эти письма не фейки, то с указанным в них подходом я согласиться не могу.

Моя аргументация следующая.

Статья 392 ГК устанавливает, что:

1. Договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законодательством.
2. Если после заключения и до прекращения действия договора принят акт законодательства, устанавливающий обязательные для сторон правила, иные, чем те, которые действовали при заключении договора, условия заключенного договора должны быть приведены в соответствие с законодательством, если иное не предусмотрено законодательством.

Часть 4 пункта 15 Постановления ВХС Республики Беларусь от 16 декабря 1999 г. № 16 «О применении норм Гражданского кодекса Республики Беларусь, регулирующих заключение, изменение и расторжение договоров» предусматривает, что при отсутствии обращений в хозяйственный суд и невнесении изменений в договор самими сторонами взамен противоречащему законодательству условию договора сторонами должна применяться соответствующая норма законодательства с момента введения ее в силу, если эта норма не является диспозитивной, применяемой постольку, поскольку соглашением сторон не установлено иное.

То есть если до 22.09 включительно стороны не исключат из своих договоров аренды привязку арендной платы к валюте, то с 23.09 нормы договоров о валютных привязках перестанут действовать.

А раз так — то недействующая норма договора законодательству противоречить не может и договор на этом основании ничтожным быть тоже не может.

Несколько дней назад я был на вебинаре по аренде, который вел Сергей Белявский (бывший судья Экономического суда Гродненской области, ныне возглавляет собственную юрфирму в Гродно). Разумеется, там были и вопросы отвязки ставки от валютных курсов, а также возможных сценариев развития событий вокруг тех договоров, которые за ближайшую неделю в соответствие с законодательством не приведут.

Так вот Сергей тоже склоняется к варианту, что договоры недействительными не являются, продолжат действовать, а ставка будет считаться в рублях по курсу на 22.09.

В поддержку этого варианта он привел два дополнительных аргумента по сравнению с моими, которые я привел выше.

1. Сергей вспомнил 2011-2012 годы, когда ставка арендной платы по государственной недвижимости переводилась с валюты на БАВ. Тогда не перезаключенные договоры ничтожными никто не признавал. Они продолжали действовать, только механизм расчета арендной платы применялся из Указа 150, а не из договора.
2. А вторым аргументом стало то, что ресурсы судебной системы не безграничны и рассмотреть тысячи (а то и сотни тысяч) исков суды физически не смогут. Я на это возразил, что тысячи исков — это миллионы госпошлины в бюджет)) Но Сергей ответил, что даже миллионы госпошлины не помогут одномоментно набрать необходимое количество судей, чтобы рассмотреть все эти иски.

 

Хочется верить, что все так и будет. Но всё равно ждем судебную практику. Только когда она пойдёт, можно будет о чем-то говорить с уверенностью.