До того, как перейти к юридической сути статьи и анализу соответствующих норм, нужно отметить ряд общих положений. С 1 января 2010 г. вступил с силу Указ Президента Республики Беларусь от 23 октября 2009 г. № 518 «О некоторых вопросах аренды и безвозмездного пользования имуществом» (далее — Указ № 518).
В соответствии с абз. 2 п. 13 данного Указа договоры аренды и безвозмездного пользования, заключенные до вступления в силу настоящего Указа на срок до 31 марта 2010 г. включительно, действуют на определенных в них условиях и не требуют приведения в соответствие с Указом № 518, заключенные на более длительный срок, должны быть приведены в соответствие с Указом № 518 в трехмесячный срок с даты вступления его в силу.
Данный подход укладывается в рамки п. 2 ст. 392 ГК, в соответствии с которой если после заключения и до прекращения действия договора принят акт законодательства, устанавливающий обязательные для сторон правила, иные, чем те, которые действовали при заключении договора, условия заключенного договора должны быть приведены в соответствие с законодательством, если иное не предусмотрено законодательством.
Стоит обратить внимание, что, исходя из пункта 15 постановления Пленума ВХС от 16 декабря 1999 года N 16 «О применении норм Гражданского кодекса Республики Беларусь, регулирующих заключение, изменение и расторжение договоров», если условия заключенного договора не приведены в соответствие с вновь принятым актом законодательства, устанавливающим обязательные для сторон правила иные, нежели действовали при заключении договора, стороны взамен таких условий договора должны применять соответствующие нормы законодательства с момента введения их в силу. В рассматриваемом случае, очевидно, что новые правила будут действовать с момента окончания срока, который дан сторонами Указом № 518 для приведения договора в соответствие с новыми требованиями законодательства.
Для фактической принудительной реализации норм Указа № 518 каждая из сторон может обратиться в суд с соответствующим иском о понуждении к внесению изменений в договор аренды в связи с изменением законодательства.
Практический интерес представляет ситуация, когда стороны готовы привести договор в соответствии с требованиями законодательства, но не достигли соглашения по поводу коэффициента к базовой ставке, устанавливаемого по соглашению сторон. Так, в соответствии с пп. 9.2. п. 9 Положение о порядке определения арендной платы при сдаче в аренду капитальных строений (зданий, сооружений), изолированных помещений, их частей, утв. Указом № 518, при расчете ставки арендной платы к базовой ставке применяется коэффициент от 0,5 — до 3 включительно, устанавливаемый по соглашению между арендатором и арендодателем в зависимости от спроса на недвижимое имущество, его технического состояния и коммерческой выгоды от сдачи в аренду и (или) от использования арендуемого имущества по согласованию с государственными органами и иными организациями, согласующими сдачу в аренду недвижимого имущества, если такое согласование предусмотрено законодательством.
Очевидно, что интересы арендатора и арендодателя в отношении установления указанного коэффициента в большинстве случаев совпадать не будут.
Теоретически можно обосновать две основные концепции. Первая заключается в том, что коль скоро стороны не достигли соглашения в размере коэффициента, то они не достигли соглашения в отношении ставки арендной платы, а, следовательно, и в отношении размера арендной платы, которая является существенным условием договора аренды недвижимости (п. 1 ст. 625 ГК). Таким образом, новый договор признается незаключенным в связи с несогласованием существенных условий договора.
Вторая концепция заключается в том, что при недостижения согласия по размеру коэффициента, коэффициент не должен применяться. Иными словами, при отсутствии согласия, он будет равен единице.
Представляется, что вторая концепция является более обоснованной. В первом случае получается, что нет нового договора, но остается старое соглашение, которое стороны обязаны приводить в соответствие с требованиями законодательства. Передавать спор в отношении размера коэффициента на разрешение суда теоретически не совсем верно, так как таковой в соответствии с буквальным толкованием пп. 9.2. п. 9 Положения, может бытьустановлен только по соглашению сторон. Кроме того, буквальное толкование вышеприведенной нормы позволяет сделать вывод, что не только размер коэффициента определяется соглашением сторон, но и само его применение возможно лишь при наличии такого соглашения.
Таким образом, думается, что наличие коэффициента, предусмотренного пп. 9.2. п. 9 Положения в договор е аренды факультативно, что влечет за собой признание факта того, что он попадает в договор лишь при наличии воли обеих сторон. В отсутствии согласия любой из сторон, а также с учетом отсутствия в законодательстве правил об обязательности включения такого коэффициента в договор аренды, он признается равным единице.
Валентин Галич, партнер ООО «Юридическая группа «ВЕРДИКТ БАЙ» (с сентября 2012 года «Raidla Lejins & Norcous»)